Zdaniem Sądu Apelacyjnego w żadnym razie nie można uznać, iż Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż pożytki cywilne, o jakich mowa w art. 224 § 2 zd. 2 k.c. są częścią wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, o którym mowa w zd. 1 tegoż przepisu. Przeczy temu nie tylko sama treść art. 224 § 2 k.c., ale także uważna lektura Zasadniczo, żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe (w szczególności energetyczne, ciepłownicze) na podstawie art. 224 i 225 kc w zw z art. 230 kc, występującego jako posiadacz samoistny albo zależny w złej wierze bądź posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o Stosownie do przepisów K.c. posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, czyli jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, przysługują takie roszczenia, jak roszczenie o wydanie nieruchomości, roszczenie o zaniechanie naruszeń czy roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Bezumowne korzystanie z nieruchomości – co to jest? Bezumowne korzystanie z nieruchomości to używanie danej nieruchomości bez posiadania do niej jakichkolwiek praw, czyli bez tytułu prawnego lub używanie jej bez zgody właściciela. Zaznaczyć należy, że takiego korzystania dana osoba może się dopuścić świadomie lub nie. Bezumowne korzystanie, czyli…? “Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, przewidziane w art. 224-225 k.c. należy do roszczeń uzupełniających, przysługujących właścicielowi w razie władania jego rzeczą przez osobę nieposiadającą skutecznego tytułu prawnego. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie jest uzależnione od tego, czy właściciel w rzeczywistości W dniu 20 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu kwoty naliczonej przez Wnioskodawcę za bezumowne korzystanie z nieruchomości gruntowych, podstawy opodatkowania ww. kwoty oraz prawa do pełnego odliczenia podatku naliczonego z faktur otrzymanych od . Opłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy udokumentować notą księgową. Faktura nie jest właściwym do tego celu dokumentem, ponieważ opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie stanowi należności za usługę i dlatego nie podlega opodatkowaniu VAT. Prawidłowość takiego stanowiska potwierdził Dyrektor IS w Katowicach w interpretacji, której fragment przytaczamy. (...) pomiędzy wydzierżawiającym a korzystającym bezumownie z nieruchomości nie istniał żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane były (lub mogły być) świadczenia wzajemne w rozumieniu prawa cywilnego. Jak wskazano wcześniej, świadczenie nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku bezumownego korzystania z cudzej własności właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego rzeczy. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania z rzeczy. Żądanie wynagrodzenia (roszczenia pieniężnego) w swojej istocie nie stanowi należności za wykonanie usług, lecz jest rekompensatą za niemożność pobierania pożytków i używania rzeczy przez właściciela w okresie bezumownego korzystania. Sprzedaż wyremontowanej nieruchomości a zwolnienie z VAT Tym samym bezumowna czynność dokonywana – jak wynika z wniosku – bez zgody Wnioskodawcy (wyraźnej lub dorozumianej) nie stanowi usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a zapłata z tego tytułu odszkodowania nie stanowi należności za jej wykonanie. W związku z tym nie stanowi transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (...) faktury są dokumentami sformalizowanymi i muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla w sposób prawidłowy zdarzenie gospodarcze. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy o VAT mają znaczenie dowodowe. Ponieważ, jak stwierdzono powyżej, należna Wnioskodawcy opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym brak jest podstaw do wystawienia przez Wnioskodawcę faktury VAT dokumentującej tę opłatę, bowiem – jak wynika z powołanego wyżej przepisu z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT – faktury są dowodem dokumentującym sprzedaż. Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja W konsekwencji opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości Wnioskodawcy nie powinna być dokumentowana fakturą VAT. (...) Ponieważ w niniejszej sprawie – jak stwierdzono powyżej – opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości Wnioskodawcy nie powinna być dokumentowana fakturą VAT, Wnioskodawca winien skorygować treść pierwotnie wystawionej faktury przez wystawienie faktury korygującej do pierwotnie wystawionej faktury. Jednocześnie korekta ta powinna nastąpić „do zera”, gdyż – jak wskazano – opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Jednocześnie należy zaznaczyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przez przepisy o podatku VAT i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów. Należy jednak stwierdzić, iż brak jest przeciwwskazań na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT dla dokumentowania tej czynności notą księgową. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 czerwca 2016 r., sygn. IBPP1/4512-205/16/AW Od redakcji: Opłata za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega VAT tylko wówczas, gdy pomiędzy stronami nie istniała żadna umowa pisemna lub dorozumiana (milcząca), z której wynikałoby, że właściciel nieruchomości zezwala na korzystanie z niej za wynagrodzeniem. Jakikolwiek układ pomiędzy stronami, z którego wynikałoby, że pobierana opłata jest uzgodnioną przez strony należnością za korzystanie z nieruchomości, zmienia charakter tej opłaty. Staje się ona należnością za usługę i podlega opodatkowaniu VAT. Powinna też być udokumentowana fakturą. Należy na to zwrócić szczególną uwagę, ponieważ – jak stwierdził organ podatkowy w przywołanej interpretacji: (...) decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z nieruchomości bez zawiązywania stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Co do zasady, sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumianą, milczącą zgodę właściciela nieruchomości na jej użytkowanie przez dotychczasowego użytkownika – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług. Kiedy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT Dlatego też działania podmiotu naliczającego opłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinny jednoznacznie wskazywać na zamiar odzyskania nieruchomości od podmiotu, który nią bezumownie włada. Tylko wówczas opłata ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ewa Sławińska prawnik, ekspert w zakresie VAT, redaktor naczelna „MONITORA księgowego” Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Bardzo proszę o poradę. Jestem właścicielem niezabudowanej działki. Na sąsiedniej działce rozpoczęto budowę domu. Właściciel tej nieruchomości przebywa obecnie poza Polską. Wynajął on firmę budowlaną, która beż żadnych porozumień ze mną wycięła słupki w ogrodzeniu, rozebrała siatkę i weszła na moją posesję. Teraz służy ona do wjazdu koparki, składowane są na niej śmieci z sąsiedniej działki jak również ziemia z wykopu. Na mojej działce wykopany jest także dół i zrobiony jest dojazd do wykopu. Na mojej nieruchomości znajdują się światłowody i studzienka TP, która jest teraz zasypana ziemią. Proszę o poradę jak w takiej sytuacji się zachować, z kim i jaką sporządzić umowę, aby nie odpowiadać za uszkodzenie linii oraz mieć pewność, że działka zostanie uporządkowana. Na jakie przepisy mogę się powołać? Z góry dziękuję. Aktualności Prawo i praktyka Rozmaitości Przegląd prasy Szkolenia Lex Gallery Kontakt strona główna » Prawo i praktyka»Prawo cywilne Bezumowne korzystanie z rzeczy a właściwa konstrukcja powództwa opublikowano: 2014-09-16 przez: Mika Ewelina Niniejszy artykuł omawia skomplikowaną kwestię konstrukcji powództwa dotyczącego odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. Jest to bardzo złożona i trudna problematyka, która uwidacznia wiele praktycznych problemów przy konstrukcji pozwu, począwszy od przyjęcia właściwej podstawy prawnej, a także biorąc pod uwagę tak istotną kwestię, jak odpowiedni dobór twierdzeń oraz wniosków dowodowych. Bezumowne korzystanie z rzeczy a podstawa powództwa Podstawowe znaczenie ma fakt, że brakuje jednego przepisu prawa cywilnego, z którego należałoby zawsze wywodzić roszczenie o przedmiotowe odszkodowanie. W zależności od sytuacji faktycznej oraz wyboru pełnomocnika powództwo o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy możemy opierać albo na szkodzie kontraktowej, związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania (zob. art. 471 albo też na przepisach dotyczących tzw. roszczeń uzupełniających (zob. art. 224 i n. W pierwszym przypadku samodzielną podstawę prawną stanowią ustawowe przepisy dotyczące zwrotu rzeczy po wygaśnięciu danego stosunku obligacyjnego, modyfikowane ewentualnymi postanowieniami umownymi. W drugiej sytuacji, opisanej niżej, mamy do czynienia z obowiązkiem posiadacza w złej wierze (posiadacza zależnego) wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy kosztem uprawnień jej właściciela. Powyższy obowiązek stosuje się również do posiadacza w dobrej wierze od momentu dowiedzenia się przez niego o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy (zob. art. 224 § 2 Kumulacja podstaw prawnych roszczenia Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy[2], występując z roszczeniem, powód zobowiązany jest, stosownie do wymogów art. 187 dokładnie określić przedmiot tego roszczenia. Ujmując rzecz inaczej, powód powinien wyraźnie sprecyzować żądanie nie tylko pod względem podmiotowym, lecz także przedmiotowym. Powód wskazuje tym samym, jakiego rozstrzygnięcia oczekuje, co jest równoznaczne z zakreśleniem granic rozpatrywania sprawy przez sąd. Powód zachowuje wprawdzie prawo modyfikowania swojego żądania, niemniej jednak, dopóki tego nie uczyni, sąd nie może wyrokować co do przedmiotu nieobjętego żądaniem (art. 321 § 1 W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że przewidziane w art. 224 § 2 roszczenie o wynagrodzenie jest niezależne od woli właściciela, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego[4]. Alternatywą dla takiego powództwa jest powództwo oparte na obligacyjnym tytule do rzeczy, w szczególności na wynikającym ze stosunku obligacyjnego (umownego) prawie wynajmującego lub wydzierżawiającego do odzyskania nieruchomości. Jak zwrócił uwagę Sąd Najwyższy, przepisy art. 224–225 i art. 230 nie są w stosunku do art. 471 przepisami szczególnymi i z tej przyczyny kumulacja norm nie jest wyłączona. Wybór jednego ze zbiegających się roszczeń pozostawiony został uprawnionemu, który – dokonując wyboru – musi jednak wybrać całość skutków prawnych danej normy.[5] W ocenie autora artykułu, mimo możliwych komplikacji dowodowych takiego wariantu, nie da się wykluczyć alternatywnego wskazania dwóch wyżej wskazanych podstaw prawnych powództwa przy równoczesnym szerokim ujęciu okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie. Na przykład jeżeli powód załączy do pozwu jedynie umowę oraz dowód jej wypowiedzenia, sugeruje to oparcie powództwa na tytule obligacyjnym. Jeżeli by jednak dodatkowo wykazał tytuł prawnorzeczowy oraz pozostałe przesłanki warunkujące zasadność powództwa (np. wezwanie do zapłaty uzasadniające złą wiarę posiadacza rzeczy), to wówczas w sytuacji, gdy tylko jedna z podstaw prawnych okaże się ostatecznie uzasadniona, za uwzględnieniem powództwa wydaje się przemawiać właściwa interpretacja art. 321 (przedmiot orzekania). Skuteczność roszczeń uzupełniających Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego oraz z orzecznictwa[6]: roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 i art. 225 lub wobec posiadacza zależnego (art. 230 należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, czyli, innymi słowy, do roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne. Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku. Związek ten wyraża się tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne (warunek konieczny, ale niewystarczający). W myśl art. 222 § 1 roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi przeciwko osobie, która bez podstawy prawnej włada faktycznie jego rzeczą. Czynnie materialnie legitymowany jest więc tu wyłącznie właściciel, a biernie materialnie legitymowany – wyłącznie ten, kto bez podstawy prawnej faktycznie włada jego rzeczą, a zatem – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku: posiadacz samoistny rzeczy lub posiadacz zależny rzeczy albo jej dzierżyciel. W rezultacie jeżeli niemający tytułu prawnego posiadacz samoistny oddał rzecz (skądinąd nadal zachowując swój status posiadacza samoistnego – art. 337 w faktyczne władanie posiadaczowi zależnemu, roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi wobec posiadacza zależnego i – należy podkreślić – tylko wobec niego. Tak więc prawidłowa analiza wyżej wskazanego orzeczenia prowadzi do wniosku, że gdyby ów posiadacz zależny wykazał w procesie wytoczonym o wynagrodzenie bezumownego korzystania z rzeczy, że rzeczą w ogóle faktycznie nie włada, wówczas uzasadnione będzie oddalenie z tej przyczyny wytoczonego przeciwko niemu powództwa. Jak wskazuje orzecznictwo sądowe, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza niemającego do niej tytułu prawnego jest roszczeniem uzupełniającym roszczenie windykacyjne tylko w sensie materialnoprawnym, a nie procesowym. Umożliwia bowiem ochronę tych interesów właściciela, których nie jest w stanie zaspokoić roszczenie windykacyjne, ograniczające się jedynie do zwrotu rzeczy. Procesowe zaś roszczenie uzupełniające zachowuje autonomiczność względem żądania windykacyjnego, co oznacza, że może być skutecznie dochodzone samodzielnie, niezależnie od roszczenia opartego na podstawie art. 222 § 1 Należy stwierdzić, że uzupełniający charakter roszczenia z art. 225 nie oznacza, że jest ono związane z żądaniem windykacyjnym w sposób nierozerwalny.[7] Na marginesie wyżej przedstawionych rozważań doprecyzowania wymaga w szczególności pojęcie „posiadacz zależny”. Jak wynika z przepisów oraz orzecznictwa sądowego[8], za posiadacza zależnego w rozumieniu art. 230 należy uważać takiego posiadacza, który wykonując władztwo nad rzeczą, nie ma do tego odpowiedniego prawa skutecznego wobec właściciela. Co więcej, według poglądu zaprezentowanego również w wyżej wskazanym orzeczeniu, posiadacz zależny, który swoje władztwo nad rzeczą wywodzi od innego posiadacza nieuprawnionego i który wie o tym, powinien być traktowany w zasadzie jako posiadacz w złej wierze i ma do niego zastosowanie zaostrzona odpowiedzialność przewidziana w art. 225 Skuteczność roszczenia opartego na tytule obligacyjnym do rzeczy Odmienne podstawy prawne roszczenia o wynagrodzenie (odszkodowanie) za bezumowne korzystanie z rzeczy w sytuacji, gdy jest ono wywodzone z tytułu obligacyjnego bądź prawno-rzeczowego, prowadzi do konieczności uwzględnienia przez powoda przy konstrukcji powództwa wszystkich odmienności w zakresie obowiązku wykazania określonych faktycznych podstaw pozwu w każdym z tych przypadków. Precyzując ww. kwestię wagi wyboru podstawy roszczenia, należy przede wszystkim wskazać za Sądem Najwyższym[9]: do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada, konieczna jest ponadto szkoda będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 w związku z art. 361 W odniesieniu do wynajmującego, względem którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 oznacza to, że musi on wykazać, że na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swym majątku. Jak wynika z orzecznictwa, chodzi tutaj o normalny, adekwatny związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem pozwanego, ze wszystkimi tego konsekwencjami. Podsumowując wyżej wskazane stanowisko, wypada zwrócić uwagę, że tylko przy oparciu roszczenia o odszkodowanie (wynagrodzenie) za bezumowne korzystanie z rzeczy na tytule obligacyjnym do rzeczy mamy do czynienia z typowym powództwem odszkodowawczym, wywodzonym ze stosunku obligacyjnego. Niezależnie bowiem od faktu, że roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy staje się dopuszczalne dopiero po prawidłowym rozwiązaniu łączącego strony stosunku prawnego, należy zauważyć, że konkretne przepisy prawa materialnego (ewentualnie uzupełnione zapisami umownymi) przewidują zasady oraz warunki zwrotu rzeczy uprawnionemu ze stosunku obligacyjnego. W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości możemy w szczególności wyróżnić podstawowy obowiązek korzystającego związany z ustaniem najmu nieruchomości lub pomieszczenia (art. 660 czy też związany z zakończeniem umowy dzierżawy (art. 693 W takim wypadku przepisy art. 675 (zwrot przedmiotu najmu) oraz art. 705 (zwrot przedmiotu dzierżawy) stanowią samodzielną, materialnoprawną podstawę żądania zwrotu rzeczy. Sąd Najwyższy wyraźnie wskazuje, niezależnie od kwestii tytułu prawno-rzeczowego, że: niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy najętej uprawnia wynajmującego, również niebędącego właścicielem rzeczy, do żądania na podstawie art. 471 odszkodowania obejmującego korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jeżeli po ustaniu stosunku najmu był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający osiągnięcie wskazywanej korzyści.[10] Pojęcie „zwrot rzeczy” Przy definiowaniu pojęcia „rzecz”, w sytuacji gdy przedmiotem umowy była nieruchomość gruntowa, znaczenie może mieć art. 48 według którego zasadą jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Na przykład w sytuacji zawarcia umowy dzierżawy gruntu wraz z posadowionym na nim pawilonem usługowym to data zwrotu gruntu powinna być decydująca dla oceny, czy doszło, zgodnie z wymaganymi przepisami, do zwrotu rzeczy. Ustalenie tej okoliczności będzie mieć podstawowe znaczenie dla zasadności powództwa o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy. W przypadku konstrukcji pozwu opartej na materialnoprawnych podstawach zwrotu rzeczy dla skuteczności powództwa tak określonego musimy zawsze mieć do czynienia z ewidentną szkodą związaną z brakiem zwrotu rzeczy. Na przykład strony w umowach zawierają często dodatkowe zobowiązanie, np. do rozebrania obiektu, przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości, jednakże podstawowe znaczenie będzie mieć data faktycznego zwrotu całej rzeczy oraz obowiązek po stronie powoda, jeżeli chodzi o wykazanie przesłanek powództwa odszkodowawczego. Zgodnie z wykładnią Sądu Najwyższego[11] przez „zwrot rzeczy” rozumie się nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą przez najemcę na wynajmującego; także inne – poza „wydaniem rzeczy” – stany faktyczne, gwarantujące pełną ochronę interesów wynajmującego… W szczególności więc każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu jest równoznaczne z jego wydaniem i stanowi tym samym zdarzenie, od którego rozpoczyna się bieg rocznego terminu przedawnienia. Podstawowe zasady doboru właściwej konstrukcji pozwu Zgodnie z art. 471 dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. W praktyce obrona dłużnika w procesie sądowym wytoczonym i opartym na powództwie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy (wywodzonym ze stosunku obligacyjnego) sprowadza się do wykazania, że w spornym okresie pozwany w ogóle faktycznie nie korzystał z rzeczy (np. mimo zawartej umowy dzierżawy gruntu) lub też że przedmiot umowy nie mógł i tak w szczególności przynieść dochodu z rzeczy, tak więc błędna jest koncepcja co do istnienia szkody w postaci braku możliwości korzystania z rzeczy przez uprawnionego powoda. Będzie to obrona skuteczna przede wszystkim w sytuacji, gdy zdaniem powoda brak zwrotu rzeczy w terminie umówionym miał rzekomo w szczególności łączyć się z utratą (pomniejszeniem) należnych dochodów z rzeczy (np. czynsz dzierżawy). Wykazanie związku przyczynowego W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że może się zdarzyć, iż w określonym stanie faktycznym nie będzie zasadniczo możliwe wykazanie związku przyczynowego między działaniem pozwanego a powstaniem jakiejkolwiek szkody. Jeżeli na przykład powód wyraźnie zmierza do zwrotu gruntu po przywróceniu stanu poprzedniego i wzywał pozwanego do rozbiórki wybudowanego obiektu (w którym pozwany prowadził jedyną możliwą na tym terenie przynoszącą dochód działalność gospodarczą), to między brakiem zwrotu nieruchomości a brakiem dalszego (po wygaśnięciu umowy) osiągania przez dzierżawcę dochodu z tej rzeczy brakuje ewidentnego związku. Może to oczywiście prowadzić do oddalenia tak skonstruowanego powództwa. Taka sytuacja z pewnością nastąpi, gdy powód nie będzie mógł lub nie będzie potrafił wykazać, że miałby możliwość uzyskania dodatkowego dochodu, gdyby odzyskał ów przedmiot umowy zgodnie z przepisami, a więc po rozwiązaniu stosunku prawnego. Również na przykład w sytuacji odzyskania posiadania gruntu w następstwie wypowiedzenia umowy z powołaniem się na konieczność zmiany przeznaczenia terenu pojawiają się istotne trudności dowodowe z wykazaniem zasadności powództwa. W tej sytuacji jedyną szansą wydaje się oparcie przedmiotowego powództwa na innej podstawie prawnej, tj. na przepisach o roszczeniach uzupełniających. Zamiast obowiązku wykazania szkody podstawowe znaczenie będzie mieć obowiązek wykazania tytułu prawnego do gruntu. Może być on zastąpiony wskazaniem prawidłowej podstawy prawnej powództwa, uzupełnionej twierdzeniami co do stanu faktycznego, ale z tym zastrzeżeniem, że strona przeciwna nie kwestionuje tego tytułu w sposób wyraźny lub dorozumiany. W tym zakresie taką możliwość stwarzają bez wątpienia przepisy art. 229 (przyznanie) oraz art. 230 (fakty nieobjęte oświadczeniem). Warto więc doprecyzować, że przy powództwie opartym na przepisach o roszczeniach uzupełniających przysługujących właścicielowi rzeczy prawo żądania wynagrodzenia wynika z samego faktu korzystania z rzeczy przez podmiot do tego nieuprawniony. Jeżeli chodzi o rodzaj tytułu do gruntu, jaki powinien wykazać powód, gdy opiera roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy na tytule prawnorzeczowym, to należy zawsze wykazać własność (ewentualnie prawo użytkowania wieczystego) do nieruchomości. Jak wskazuje art. 233 w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy Ustalenie wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest zagadnieniem skomplikowanym i złożonym. Trudności praktyczne sprawia nie tylko zresztą ustalenie samej kwoty odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy, lecz także samego sposobu wyliczenia odszkodowania. W tym kontekście ma znaczenie prawidłowy dobór środków dowodowych w razie kwestionowania prawidłowości wyliczenia kwoty odszkodowania dochodzonej pozwem. Jeżeli chodzi o biegłego, to w razie kwestionowania dokumentów prywatnych (np. not księgowych obciążeniowych) jako podstawy wyliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy, wysokość żądanej kwoty powinien zasadniczo ustalić biegły sądowy. W praktyce sądowej zauważalna jest niejednolitość w tym zakresie. Jest to tym bardziej istotne, że niezwykle często w ramach obrony stosowanej przez stronę pozwaną są podnoszone zarzuty o braku wiarygodności oraz braku zasadności wyliczenia przedmiotowej kwoty dochodzonej pozwem. Część sądów w sytuacji sporu, np. co do wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, dopuszcza dowód z opinii biegłego przede wszystkim z zakresu księgowości i finansów na okoliczność prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania (dla danej, konkretnej nieruchomości na podstawie wcześniej łączącego strony stosunku prawnego). Według autora artykułu przeważa jednak pogląd, że należy wnosić o biegłego do spraw wyceny czynszu. Przy przyjęciu tej koncepcji powód powinien wystąpić z inicjatywą dowodową w celu ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie określenia czynszu hipotetycznego możliwego do uzyskania w przypadku wynajęcia (wydzierżawienia) rzeczy na podstawie nieprzedmiotowego, ale innego stosunku prawnego. Moim zdaniem decydujące powinno być, na jakiej podstawie prawnej powód opiera powództwo. Przy roszczeniach uzupełniających błędne i przedwczesne wydawałoby się oddalenie powództwa (również przez wzgląd na treść art. 322 bez weryfikacji wysokości świadczeń umownych na dzień wygaśnięcia (rozwiązania) konkretnego, łączącego strony stosunku prawnego. Jeżeli natomiast podstawą powództwa jest tytuł obligacyjny do rzeczy oraz ogólna norma art. 471 należałoby również ocenić hipotetycznie utracone korzyści związane z niewykonaniem zwrotu rzeczy w terminie, w tym możliwość wynajęcia (wydzierżawienia) rzeczy na podstawie innego stosunku prawnego, przy uwzględnieniu przede wszystkim treści art. 361 dotyczącego zakresu szkody oraz definiującego związek przyczynowy. Zasady ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie na podstawie orzecznictwa Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego, mającą moc zasady prawnej[12], wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkaniowego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych. W wyroku z 7 kwietnia 2000 r. Sąd Najwyższy wyraził natomiast pogląd, że o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia.[13] W kwestii zasad ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy istotny może być również wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu[14] wskazujący, że przez wynagrodzenie za używanie rzeczy należy rozumieć nie tylko uiszczenie opłaty za efektywne korzystanie z obiektu, lecz także zwrot przez posiadacza w złej wierze wszelkich wydatków i ciężarów, do których trzeba zaliczyć między innymi podatki i daniny publiczne. Podatki i inne daniny publiczne są zatem elementem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Natomiast w ramach umowy np. dzierżawy, najmu, leasingu strony mogą się umówić inaczej i oddzielić czynsz od innych opłat. Z punktu widzenia zasad prawidłowego określenia przedmiotowego wynagrodzenia duże znaczenie może mieć także pogląd Sądu Najwyższego[15] przedstawiony w kontekście wątpliwości przy ustalaniu wynagrodzenia za obce sieci przesyłowe, zgodnie z którym zakres ograniczenia własności decyduje o metodzie liczenia rekompensaty. Zdaniem Sądu Najwyższego w tamtej sprawie istniały usprawiedliwione podstawy określenia wysokości wynagrodzenia przy uwzględnieniu kryterium ustalonego stopnia ingerencji pozwanego w prawa własności właściciela przy założeniu, że takie wynagrodzenie – z racji swej funkcji – powinno pozostawać w odpowiedniej relacji do takiego stopnia (zakresu) korzystania z cudzego gruntu. Nie mógł zatem wchodzić w grę sposób określenia wysokości omawianego wynagrodzenia, który miałby odpowiadać stawkom właściwym dla stosunku najmu lub dzierżawy. Z wyżej przedstawionego wyroku wynika, że zasadne jest przy ustalaniu wysokości należnego powodowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy odniesienie się do realiów danej, konkretnej sprawy oraz stopnia ograniczenia uprawnień właściciela rzeczy (zob. art. 140 określający treść prawa własności). W innym natomiast, starszym, wyroku Sądu Najwyższego[16] wskazano, że z przepisów art. 224 § 2 i 225 wynika, że posiadacz w złej wierze jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, wynagrodzenie to zaś pokrywa normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania (podobnie jak dzieje się to przy najmie – por. art. 675 § 1 Odszkodowanie więc za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję. Trudności praktyczne pojawiające się w związku z koniecznością ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy (tutaj nieruchomości) obrazuje w szczególności fragment uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 maja 2011 r.[17] Jak wskazano w uzasadnieniu tego wyroku, pośród dwóch wskazanych przez biegłego podstaw do określenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z nieruchomości powódki prima facie właściwszą wydaje się ta bazująca na wysokości możliwego do uzyskania czynszu dzierżawnego, to czynsz bowiem jest najbliższym wynagrodzeniu za korzystanie z cudzej rzeczy świadczeniem. Przyjęcie przez sąd okręgowy tej właśnie podstawy było jednak efektem nie dość krytycznej analizy opinii biegłego. Uszło uwagi tego sądu (podobnie jak wcześniej samego biegłego), że wyliczony czynsz przekracza znacznie wysokość możliwego do uzyskania dochodu. Powinno to było prowadzić do uznania, że podany przez biegłego czynsz nie ma charakteru rynkowego, żaden bowiem przedsiębiorca nie zdecydowałby się na dzierżawę obiektu, z eksploatowania którego uzyskałby dochód niższy od uiszczonego czynszu o blisko 20%. Praktyczne wątpliwości mogą pojawić się w sytuacji oddalenia wniosku dowodowego z uzasadnieniem złego doboru specjalizacji biegłego i szczegółów tezy dowodowej dla wnioskowanej opinii. W sytuacji gdy sąd przyjmie inną koncepcję sposobu ustalenia odszkodowania, w szczególności za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powinien moim zdaniem dopuścić jednak dowód z opinii biegłego po ewentualnej modyfikacji tezy dowodowej zgłoszonej przez pełnomocnika. Kwestia jest sporna, ale w sytuacji oddalenia wniosku i braku modyfikacji tezy dowodowej z urzędu do rozważenia pozostaje podniesienie w apelacji zarzutu naruszenia przez sąd art. 232 w zw. z niedopuszczeniem dowodu z urzędu. Kwestią zasadniczą pozostaje tutaj ocena, na ile profesjonalny pełnomocnik musi być precyzyjny w odgadywaniu koncepcji i podejścia sądu do oceny danej sprawy, nawet jeżeli należy przyjąć, że wybór metody wyliczenia właściwej kwoty powinien być ostatecznie pozostawiony, w granicach obowiązujących przepisów, biegłemu wydającemu opinię w danej sprawie. Moment wytoczenia roszczenia a skuteczność powództwa Zasadność domagania się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy nie zależy w szczególności od wcześniejszego wytoczenia powództwa windykacyjnego (eksmisyjnego). Za Sądem Najwyższym należy powtórzyć[18], że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest niezależne od woli uprawnionego, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego. W konsekwencji wytoczenie powództwa będzie co do zasady możliwe w każdym czasie, w tym po rozwiązaniu stosunku prawnego. Ograniczeniem mogą być natomiast ustawowe terminy przedawnienia roszczeń. Jeżeli powód opiera powództwo na tytule prawno rzeczowym, termin przedawnienia wynosi rok od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli uprawniony opiera powództwo na stosunku obligacyjnym, w grę wchodzą ogólne terminy przedawnienia, niekiedy natomiast powództwo będzie skuteczne dopiero za okres od wezwania dłużnika (zob. art. 120 w zw. z art. 455 Zgodnie z art. 677 roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jak interpretuje jednak Sąd Najwyższy treść art. 677 przedawnienie przewidziane w art. 677 jak to w szczególności wynika z zestawienia powyższego przepisu z postanowieniami art. 675 § 1 dotyczy wyłącznie roszczeń wynajmującego o naprawienie szkody z tytułu pogorszenia lub uszkodzenia przedmiotu najmu bądź jego zniszczenia, jeżeli pogorszenie, uszkodzenie albo zniszczenie tego przedmiotu jest następstwem nieprawidłowego używania lub innych zaniedbań najemcy.[19] W konsekwencji należy przyjąć, że art. 118 oraz art. 229 wskazują terminy przedawnienia, które w zależności od przyjętej konstrukcji prawnej mogą decydować o skuteczności ewentualnego podniesionego zarzutu przedawnienia powództwa. Zwrot rzeczy a zasiedzenie Szczególny przypadek wygaśnięcia możliwości skutecznego domagania się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości rozważał Sąd Najwyższy, analizując cele i skutki instytucji zasiedzenia. Jak wskazał Sąd Najwyższy[20], osobie, która utraciła własność rzeczy wskutek jej zasiedzenia przez posiadacza, nie przysługuje wobec posiadacza roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym dzień zasiedzenia. W rezultacie w takich przypadkach, jak przypadek występujący w sprawie, w ogóle nie powstaje problem przedawnienia tego roszczenia. Jak wyjaśnił ponadto w wyżej wskazanym orzeczeniu Sąd Najwyższy, zwrot rzeczy, o którym mowa w art. 229 oznacza zdarzenie stanowiące sposób zaspokojenia roszczenia windykacyjnego. Pewne zaś wyjątkowe przypadki, w których bieg przedawnienia roszczeń uzupełniających nie może być powiązany z zaspokojeniem roszczenia windykacyjnego, nie są w ogóle objęte zakresem zastosowania art. 229 § 1 Posumowanie Jak starał się wykazać autor artykułu, dla skuteczności powództwa o wynagrodzenie (odszkodowanie) za bezumowne korzystanie z rzeczy konieczne jest spełnienie się oraz wykazanie przez powoda określonych przesłanek jego skuteczności. W wielu przypadkach nie jest to zadanie proste. W praktyce sądowej profesjonalnych pełnomocników treść art. 6 wymusza jednak podjęcie odpowiedniej, dostosowanej do danego stanu faktycznego inicjatywy dowodowej, bez której powód narazi się na oddalenie w całości jego powództwa. Dodatkowo wypada wskazać, że również z praktyki sądowej wynika, że w sprawach o wynagrodzenie (odszkodowanie) za bezumowne korzystanie z rzeczy również obowiązek wykazania wysokości i prawidłowości wyliczenia żądanej kwoty jest rozumiany przeważnie przez sądy w sposób kategoryczny i rygorystyczny. Wprawdzie art. 322 stanowi, że jeżeli w sprawie o naprawienie szkody, o dochody, zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub o świadczenie z umowy o dożywocie sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione, może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy, jednakże praktyka autora artykułu dowodzi, że oparcie się na tym przepisie przy wyrokowaniu (jak w jednym z wyżej wskazanych orzeczeń) było wyjątkową uprzejmością ze strony sądu. Z reguły przepis ten jest przez sędziów bardzo niechętnie stosowany, być może z uwagi na ewentualne zarzuty naruszenia zasady równości stron. Celem niniejszego artykułu było więc zwrócenie uwagi na możliwe trudności związane z wyborem właściwej podstawy prawnej i faktycznej przedmiotowego roszczenia. Marcin Skonieczny Radca prawny w Choina Makuliński Moczydłowski Rostafiński Włodawiec Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów Prokurent Sp. p. w Warszawie Źródło: Temidium 5 (71) 2012 [1] Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny ( Nr 16, poz. 93 ze zm.). [2] Zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 27 września 2000 r., sygn. akt V CKN 1099/00, LEX nr 532132. [3] Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego ( Nr 43, poz. 296 ze zm.). [4] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 maja 2011 r., sygn. akt I ACa 212/11, LEX nr 1102906. [5] Wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2006 r., sygn. akt IV CK 400/05, LEX nr 192044. [6] Wyrok Sądu Najwyższego z 31 marca 2004 r., sygn. akt II CK 102/03, LEX nr 303343. [7] Wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2004 r., sygn. akt II CK 32/03, LEX nr 162199. [8] Wyrok Sądu Najwyższego z 11 czerwca 1974 r., sygn. akt II CR 246/74, LEX nr 517395. [9] Op. cit. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2006 r. [10] Wyrok Sądu Najwyższego z 4 sierpnia 2005 r., sygn. akt III CK 689/04, LEX nr 277067. [11] Wyrok Sądu Najwyższego z 18 lutego 1987 r., sygn. akt II CR 10/87, LEX nr 8811. [12] Uchwała Sądu Najwyższego siedmiu sędziów – zasada prawna z 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84, LEX nr 3001. [13] Wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/00, LEX nr 52680. [14] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 13 maja 2003 r., sygn. akt I ACa 204/03 OSA 2004/8/22, LEX nr 119986. [15] Wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2011 r., sygn. akt IV CSK 84/11, LEX nr 950385, Rzeczpospolita PCD 2011/234/3. [16] Wyrok Sądu Najwyższego z 26 lutego 1969 r., sygn. akt II CR 13/69, LEX nr 6463. [17] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 maja 2011 r., sygn. akt I ACa 212/11, LEX nr 1102906. [18] Uchwała Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., sygn. akt III CZP 43/11, LEX nr 1102906. [19] Wyrok Sądu Najwyższego z 28 września 1976 r., sygn. akt II CR 329/76, LEX nr 2098. [20] Postanowienie Sądu Najwyższego z 15 kwietnia 2011 r., sygn. akt III CZP 7/11, LEX nr 897712. Prawo i praktyka Przygody Radcy Antoniego Odwiedź także Nasze inicjatywy Tekst p. Anety Stabryły pt. "Miliardy za słupy na działce" zawiera bardzo cenne informacje dla osób starających się o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z własności przez firmy energetyczne. Zabrakło w nim jednak pełnego wyjaśnienia sytuacji - a w takiej jest chyba większość właścicieli nieruchomości - gdy zakład energetyczny uzyska w sądzie zasiedzenie prawa służebności, a do księgi wieczystej wpisane zostanie prawo służebności przesyłu. Czy, pomimo takiej sytuacji, właściciel gruntu może nadal domagać się od np. zakładu energetycznego czynszu dzierżawnego (oczywiście już bez prawa odszkodowania)? Kolejne pytanie dotyczy sposobu ustalania szerokości pasa np. pod siecią energetyczną. Czy jest ona określana na podstawie norm technicznych dla linii przesyłowych (strefa ochronna?), czy też może być zaczerpnięta z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Dookreślenia wymaga chyba również sytuacja, gdy grunt pod linią energetyczną użytkowany jest wyłącznie rolniczo, a więc przebiegające nad nim linie nie mają - pozornie - negatywnego wpływu na sposób zagospodarowania działki. Czy w takiej sytuacji właściciel również ma prawo ubiegania się o odszkodowanie i ustanowienie prawa służebności? Sądzę również, że wszystkich czytelników "Rzeczpospolitej" ucieszyłoby zamieszczenie wzorów podstawowych pism do dochodzenia odszkodowania, domagania się przebudowy infrastruktury i ustanowienia czynszu dzierżawego. Prawdopodobnie zdecydowana większość właścicieli nieruchomości będzie domagać się swoich praw bez pośrednictwa kancelarii prawnych. Paweł Wira Odpowiedź Autorki: Dziękuję za pytania. Na dwa z nich znajdzie Pan odpowiedź w tekście, ale dla rozwiania wszelkich niejasności odpowiadam na wszystkie. Odpowiedź na pytanie pierwsze: Niestety, gdy dojdzie do zasiedzenia prawa służebności i zakład wpisze ten fakt do księgi wieczystej działki, nic już nie można zrobić. Właściciele działek, na których wybudowano rury gazowe, wodociągowe albo słupy lub przeciągnięto nad ziemią linie energetyczne, nie mają szans na odszkodowanie, jeśli minęło już 30 lat. Jedyna szansa, że - jak napisałam w tekście - działka, której sprawa dotyczy, była przez jakiś czas w posiadaniu skarbu państwa. Wówczas zakład energetyczny, gazowy lub wodociągowy może zaliczyć sobie do okresu zasiedzenia tylko połowę tego czasu. Może więc okazać się, że 30 lat jeszcze nie upłynęło i wówczas warto bezzwłocznie skierować do zakładu pismo przedprocesowe o odszkodowanie i o zaprzestanie dalszego korzystania z działki, np. z prośbą o przebudowę infrastruktury. Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Odpowiedź na pytanie drugie: Szerokość pasa energetycznego przy linii średniego napięcia, czyli od 15 kV do 30 kV zawsze wynosi od 3 m do 4 m, dla linii wysokiego napięcia: 110 kV, 220 kV i 400 kV wynosi od 9 do 15 m. Szerokość drogi dojazdowej do pasa energetycznego zawsze wynosi 2,5 m Starając się o odszkodowanie warto również zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który właśnie z uwagi na urządzenia przesyłowe może w sposób istotny ograniczać linię zabudowy naszej działki. Taka okoliczność będzie dodatkowym atutem przy staraniu się o należne odszkodowanie, bo przy wyliczaniu odszkodowania warto uwzględnić ten teren. Przykład obliczenia odszkodowania dla działki, przez którą biegnie linia średniego napięcia 15 kV: Założenia: Długość linii na terenie działki wynosi 100 m. Odległość od linii energetycznej do najbliższej drogi wynosi 10 m. Szerokość pasa energetycznego przy 15 kV wynosi od 3 m do 4 m. Szerokość drogi dojazdowej do pasa energetycznego wynosi 2,5 m Obliczenia: obszar pasa energetycznego: 100 m2 x 4m = 400 m2. obszar drogi dojazdowej do pasa energetycznego: 10m x 2,5 m = 25 m2 - Razem: 425 m2. Ile wyniesie odszkodowanie za służebność na takim gruncie? W wielkim uproszczeniu niektórzy zakładają, że czynsz dzierżawny za metr działki wynosi ok. 10 proc. ceny metra kw. Jednak może to być wielkość myląca, bo stawki bywają znacznie niższe. Dla przykładu rzeczoznawcy w średniej wielkości mieście, przy obliczaniu wysokości odszkodowania przyjmują kwotę 2-3 zł za metr kwadratowy działki budowlanej. W naszym przykładzie byłoby to więc 425x2=850. Za rok użytkowania wychodziłoby więc 10,2 tys. zł a za dziesięć lat odszkodowanie wyniosłoby 102 tys. zł. Obliczenie dla gruntu rolnego wygląda trochę inaczej. To wzór, jaki biegli wykorzystali do oszacowania wysokości stawki rocznej wynagrodzenia za korzystanie z gruntu w związku z budową odcinka wodociągu wiejskiego: D = W x R D – poszukiwana wysokość stawki czynszu wynagrodzenia możliwego do uzyskania z tytułu wydzierżawienia 1m2 nieruchomości przez okres 1 roku. W – rynkowa wartość 1 mkw gruntów rolnych R – właściwa dla analizowanego rynku stopa kapitalizacji wykorzystywana do szacowania wartości nieruchomości w podejściu dochodowym. W przypadku gruntu rolnego odszkodowanie zostanie oszacowane jako iloczyn powierzchni gruntu zajętego przez słupy, rury lub linie i stawki czynszu za 1mkw z tytułu rocznej dzierżawy. Najpewniej jednak ta stawka zostanie przez biegłego pomniejszona w zależności od tego, na ile urządzenie energetyczne ogranicza rolnikowi użytkowanie pola i wpływa na utratę plonów. Odpowiedź na trzecie pytanie: Absolutnie tak. Właściciel pola, na którym nie ma słupa, ale biegną nad nim linie też może domagać się odszkodowania i zaprzestania dalszego korzystania ze służebności. Przecież, choć nie ma słupa, właściciel pola, również musi umożliwić zakładowi dostęp do linii np. na czas ich naprawy wskutek awarii itp. Mało tego, obszar pod liniami nawet dla rolnika jest mniej wartościowy. Rozmawiałam z rolnikiem, który hoduje owce. Zwierzęta zupełnie omijają trawę pod liniami wysokiego napięcia, które biegną nad działką. W innych miejscach działki, trawa jest wyjedzona, ale pod liniami, nietknięta. Odszkodowanie za służebność na ziemi rolnej będzie oczywiście niższe niż w przypadku ziemi budowlanej, bo niższa jest jej wartość, a więc także możliwy do osiągnięcia dochód z dzierżawy, który brany jest pod uwagę przy obliczaniu odszkodowania. Przy obliczaniu odszkodowania za służebność ziemi rolnej biegli biorą pod uwagę w jaki sposób urządzenie ogranicza właścicielowi uprawę ziemi i wpływa na utratę plonów. Właściciel takiej ziemi także ma prawo żądać likwidacji linii, czyli zaprzestania przez zakład dalszego użytkowania linii np. poprzez jej przebudowę. Czyniąc zadość prośbie Czytelnika zamieszczamy · wzór przedprocesowego wezwania do usunięcia urządzeń naruszających prawo własności i zapłatę odszkodowania (pdf; 91 kb) · wzór pozwu o ochronę własności i zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. (pdf; 77 kb) Autorem obu wzorów jest Kancelaria Adwokacka w Szczytnie Dzisiaj przybliżamy sprawę odszkodowań za słupy energetyczne i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Pomimo upływu lat jest to nadal często nieuregulowane zjawisko i wielu właścicieli może ubiegać się z tego tytułu o należytą rekompensatę. Z naszego artykułu dowiecie się, kto może ubiegać się o odszkodowanie za słupy energetyczne, w jakich przypadkach i o jakie wartości można się ubiegać. A dla osób, które chcą walczyć o odszkodowanie za służebność przesyłu, przygotowaliśmy wzór wniosku do pobrania! Spis treści – Czego dowiesz się z artykułu? Kto może ubiegać się o odszkodowanie za słupy energetyczne? Po pierwsze musisz być właścicielem działki, na której stoją urządzenia przeznaczone do służebności przesyłu. Do urządzeń przesyłowych zaliczamy: słupy energetyczne, rury z gazem i urządzenia cieplno-kanalizacyjne. Na początku zapoznajcie się z treścią księgi wieczystej Waszej działki (potrzebne informacje znajdziemy w dziale III). Sprawdźcie, czy widnieją tam zapisy dotyczące urządzeń przesyłowych. Według art. 49 § 1 kc urządzenia przesyłowe to: “Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.” Jeżeli nie doszukaliśmy się w księdze wieczystej żadnych wpisów, skontaktujmy się z przedsiębiorstwem przesyłowym, który jest właścicielem słupów energetycznych. Poprośmy o dostęp do dokumentów stwierdzających prawne zajęcie nieruchomości. Jeżeli takie dokumenty istnieją, sprawdźmy, czy właściciel nieruchomości o tym wie i wyraził pisemną zgodę na użyczenie swojego gruntu. Zgodnie z prawem wyrażenie zgody na posadowienie urządzeń przesyłowych obowiązuje od 1985 roku. Zatem, żeby ubiegać się o odszkodowanie za służebność przesyłu, muszą być spełnione poniższe warunki: urządzenie przesyłowe jest własnością przedsiębiorcy, działka na której znajduje się infrastruktura przesyłowa (albo przebiega nad jej gruntem lub pod jej powierzchnią) jest naszą własnością, przedsiębiorca w sposób bezumowny korzysta z naszej nieruchomości, korzystanie z urządzeń przesyłowych jest konieczne dla ich właściciela, roszczenie nie uległo przedawnieniu. Czas stania słupów energetycznych, a przedawnienie odszkodowania Istotne jest udokumentowanie okresu stania słupów energetycznych na naszej posiadłości. Ma to ważny związek z tak zwanym prawem zasiedzenia. Prawo zasiedzenia obowiązuje w przypadku, gdy: Słupy energetyczne stoją na naszej działce ponad 20 lat, a dystrybutor prądu umieścił słupy w dobrej wierze (umowa z właścicielem działki). Słupy energetyczne stoją na naszej działce ponad 30 lat, bez uzgodnienia z właścicielem, mowa o postawieniu urządzeń przesyłowych w złej wierze. Zasiedzenie oczywiście dotyczy nie tylko słupów energetycznych, ale i innych urządzeń przesyłowych. Warto jednak wiedzieć, że przedawnieniu NIE ULEGAJĄ roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu oraz nakazanie usunięcia słupów i innych elementów infrastruktury przesyłowej. Natomiast zgodnie z art. 118 kc po 6 latach przedawniają się roszczenia o zapłatę wynagrodzenia / odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub wykupienie nieruchomości. Jak wycenia się odszkodowanie za słupy energetyczne? Na chwilę obecną nie istnieją akty prawne dotyczące wyceny odszkodowań związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Istnieją natomiast zalecane wytyczne, którymi posiłkują się rzeczoznawcy w takich przypadkach. Na wysokość odszkodowania za słupy energetyczne wpływ ma kilka czynników: cena gruntu za metr kwadratowy, czy jest to działka rolna, czy budowlana, jak usytuowanie słupów energetycznych zakłóca estetykę i utrudnia korzystania z działki, rodzaj i klasa gruntu, spadek wartości działki spowodowane staniem urządzeń przesyłowych. Biegły na podstawie powyższych kryteriów wycenia miesięczną stawkę czynszu dzierżawy, jaką właściciel dostałby dzierżawiąc grunt – mnożąc to przez okres stania urządzeń przesyłowych, ale nie większy niż 6 lat. Na wielkość odszkodowania za słupy energetyczne wpływa nie wielkość działki, a pas wyłączony z użytkowania i gospodarowania. Jak wyliczyć obszar wyłączony z użytkowania i gospodarowania? Obszar wyłączony z użytkowania i gospodarowania zależy od wielkości napięcia linii znajdującej się na naszej nieruchomości. Im jest ono większe, tym większy wydzielany jest pas. Dokładną wielkość napięcia linii znajdziemy w planie zagospodarowania przestrzennego, który znajduje się w Urzędzie Gminy. W większości przypadków zakłada się, że linie o napięciu 15-30 kW to pas 3-4 metrów. Linie 110 kW i większe to obszar między 9, a 15 metrów. Otrzymaną szerokość pasa mnożymy przez długość przebiegania linii energetycznych. Uwzględniamy również drogę dojazdową do pasa energetycznego np. w przypadku naprawy awarii. Szerokość dojazdu zawsze wynosi 2,5 metra. Łączna suma obszaru drogi dojazdowej i wyłączonego terenu z użytkowania wpływa na to ile odszkodowania otrzymamy. (źródło: Konieczny Dariusz, Kowalczyk Cezary, “Ekonomiczne aspekty ustanowieniasłużebności przesyłu w lasach”, Kołobrzeg, 2018) Odległość D[el] wskazuje minimalny odstęp w powietrzu, mający zapobiegać wyładowaniu zupełnemu w czasie przepięć. Przykładowo dla sieci o maksymalnym napięciu do 245 kV odległość D[el] wynosi 1,70 m. Wysokość odszkodowania za słupy energetyczne – ile przyznają sądy? Z kancelarii prawnej uzyskaliśmy odpowiedź, że wysokość odszkodowań za słupy energetyczne trudno sprowadzić do jednego mianownika. Ich wielkość to sprawa indywidualna. Natomiast dla uproszczenia przyjmuje się, że jest to równowartość 1/10 ceny rzeczywistej. Dla terenów przeznaczonych pod zabudowę rzeczoznawcy przyjmą stawkę 2-3 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Zakładając, że suma drogi dojazdowej i obszaru wyłączonego z użytkowania wynosi 1000 m2, a kwota należna wynosi 2,50 zł za m2. To za miesiąc stania linii energetycznych należy nam się 2 500 zł. Po dziesięciu latach kwota to urośnie do 300 000 zł. W przypadku terenów rolnych kwota ta obliczana jest w inny sposób. Mnożymy powierzchnię zajętego gruntu przez stawkę wynikające z tytułu rocznej jego dzierżawy. Od wielkości przyznanego nam odszkodowania zostanie odjęta pięcioprocentowa opłata sądowa oraz inne koszty związane z postępowaniem takie jak pomoc prawna czy wstępne wyliczenia fachowców. Kalkulator odszkodowania za służebność przesyłu – jak obliczyć rekompensatę? Choć w przepisach prawa nie znajdziemy konkretnych kryteriów określających należne kwoty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to praktyka rzeczoznawców wskazuje możliwe sposoby na ich obliczenie. Zacznijmy od tego, że za służebność przesyłu możemy otrzymać odszkodowanie (za szkody) oraz wynagrodzenie (stricte za służebność przesyłu). Ilustruje to poniższy obrazek: (źródło: Konieczny Dariusz, Kowalczyk Cezary, “Ekonomiczne aspekty ustanowieniasłużebności przesyłu w lasach”, Kołobrzeg, 2018) Pierwszym krokiem do wyceny odszkodowania za słupy energetyczne jest obliczenie różnicy wartości nieruchomości ze wzoru: WSP = (W1*- W2) x PPE, gdzie: WSP to wartość wynagrodzenia za służebność przesyłu, W1* – wartość 1 m2 nieruchomości obciążonej urządzeniami przesyłowymi z niewypłaconym wynagrodzeniem za służebność przesyłu, W2 – wartość 1 m2 nieruchomości obciążonej infrastrukturą przesyłową z ustanowioną służebnością nieodpłatną albo wynagrodzeniem jednorazowym, PPE – powierzchnia pasa eksploatacyjnego. Szczegółowe omówienie wzorów, które możemy wykorzystać do kalkulacji wysokości odszkodowania lub wynagrodzenia za służebność przesyłu, znajdziemy w artykule: Dariusz Konieczny, „Odszkodowania i wynagrodzenia przy ustanawianiu służebności przesyłu”, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. 20 (2012): 131–42. Droga ubiegania się o odszkodowanie za słupy energetyczne / służebność przesyłu Zanim skorzystamy z usług kancelarii odszkodowawczej, warto wykorzystać najpierw polubowny sposób porozumienia z przedsiębiorcą. Przeważnie jest to dobre rozwiązanie dla obydwu stron. Wiadomo, że właściciele nie chcą mieć na swojej działce dużych nieestetycznych obiektów, ograniczających możliwość całkowitego wykorzystania nieruchomości. Zmiana przebiegu linii przesyłowych dla dystrybutora może okazać się bardzo kosztowna i czasochłonna. Chcąc załatwić sprawę kompromisowo skierujmy pismo do właściciela słupów energetycznych o: Odszkodowanie za bezprawne wykorzystanie z gruntu za okres ostatnich 6 lat (maksymalny okres, o jaki możemy się ubiegać, jeżeli okres jest krótszy, to wpisujemy odpowiednią datę). Należności z tytułu odpłatnej służebności przesyłu. Chodzi o zapłatę za korzystanie z naszego terenu. Odszkodowanie za służebność przesyłu – podstawa prawna roszczeń Warto zauważyć, że art. 305[2] kc mówi tylko, że wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno być “odpowiednie”. Choć samo wynagrodzenie nie jest sensu stricto odszkodowaniem, to ma ono na celu rekompensować: szkody planistyczne (podstawa prawna roszczenia to art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym), szkody polegające na zmianie użytkowania nieruchomości wskutek posadowienia nieruchomości. Całość ilustruje poniższy obrazek: (źródło: Jerzy Dąbek, “Określanie wartości nieruchomości przeznaczonych pod urządzenia infrastruktury technicznej oraz wartości szkód inwestycyjnych i wynagrodzenia za korzystanie z pasa służebności przesyłu” Nieruchomość w Przestrzeni 4, (2018): 182-97) Odszkodowanie za słupy energetyczne wzór Jak pisaliśmy na początku artykułu, musimy spełnić pewne warunki, aby uzyskać odszkodowanie za służebność przesyłu. Kluczowe jest, aby urządzenie przesyłowe należało do przedsiębiorcy, przebiegało przez nieruchomość, której jesteśmy właścicielem. W dodatku skierowanie do sądu o wynagrodzenie za służebność przesyłu powinny uprzedzić próby polubownego rozwiązania sporu. Warto pamiętać, że roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu nie ulegają przedawnieniu. Wzór pisma o odszkodowanie za słupy energetyczne można pobrać poniżej: W piśmie należy umieścić takie informacje jak: dane na temat nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu (numer księgi wieczystej, numer ewidencyjny), dane na temat przedsiębiorstwa korzystającego bezumownie z nieruchomości, opis urządzeń przesyłowych (ich rodzaj, parametry, umiejscowienie, obszar który zajmują wraz z pasem ochronnym i pasem dostępu), opis negocjacji przedsądowych i przyczyny ich niepowodzenia, wysokość oczekiwanego wynagrodzenia za służebność przesyłu, uzasadnienie wniosku. Firma przesyłowa nie chce płacić odszkodowania – co zrobić? Często zdarza się, że firmy przesyłowe w pierwszej kolejności próbują odrzucić nasze roszczenia – licząc, że zaniechamy dalszych prób walczenia o swoje należności. W wielu przypadkach zasłaniają się dobrem ogółu, podają zaniżone kwoty odszkodowań, unikają nas i nie odpowiadają na pisma. Jeżeli próby polubownego porozumienia nie doszły do skutku, wejdźmy na drogę sądowną. W tym celu należy dostarczyć aktualny wpis z księgi wieczystej. Ponadto musimy posiadać mapę z dokładnie ukazanym obszarem urządzeń przesyłowych oraz wpis do rejestru gruntu. Co nam przysługuje oprócz odszkodowania za służebność przesyłu? Oprócz odszkodowania za słupy energetyczne na naszej nieruchomości możemy ubiegać się o przebudowę infrastruktury, a nawet jej usunięcie. Mowa tu w szczególności o wszystkich instalacjach znajdujących się ponad naszym gruntem. Dystrybutor powinien wszystkie linie, kable zainstalować pod ziemią. Koszt przebudowany oczywiście leży po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego. Informacje o autorze to pierwsza porównywarka cen prądu w Internecie. Dzisiaj nie tylko porównujemy koszty kWh energii elektrycznej oraz gazu, ale również tworzymy dla Was rankingi, recenzje oraz eksperckie artykuły z innych branż energetycznych, takich jak fotowoltaika, pompy ciepła czy magazyny energii.

bezumowne korzystanie z nieruchomości wzór pisma